工党税改重创住宅市场！澳多地房价大跌，投资者转战商业房产（图）

工党推动税务改革后，越来越多房产投资者正将目光转向单一商铺类商业地产，将其视为住宅市场的替代选择，这一趋势已引起金融和房地产界的广泛关注。

根据新规，购买现有房产的投资者将无法再享受负扣税，同时从2027年7月起，资本利得税优惠将被最低30%的税率所取代。

这些变化已经对市场产生明显影响。

托儿中心等商业地产正进入资金充裕的房产投资者的视野。图片来源：Getty

本就疲软的拍卖市场自上月联邦预算案公布后进一步明显放缓。

悉尼和墨尔本房价持续下跌，西太银行（Westpac）的住房投资者贷款申请量已下降20%。

Burgess Rawson的首席执行官Ingrid Filmer表示，住宅地产政策变动所引发的不确定性，正促使越来越多人将商业地产视为替代选择。

过去，找Filmer购买商业地产的普通投资者，通常是已拥有几套住宅、并深受租客问题困扰的人。

但联邦预算案出台后，她开始接到一批从未持有过住宅投资房产的人的电话——他们对房价下行和政策转向感到担忧，希望直接切入商业地产领域。

商业地产逆势企稳

最近几周，清盘率8年来（不含疫情时期）首次跌破50%。5月，悉尼房价下跌0.9%，墨尔本下跌0.8%，且本轮下行周期可能最终跌幅高达10%，届时将成为40年来最大规模的房地产市场回调。

Filmer指出，商业地产的价值并未受到同等冲击，核心基本面依然稳健，这正是其吸引力日益上升的关键所在。

据她介绍，商业地产通常起价略高于100万澳元，且涉及不同的风险与资本承诺，通常需要预付至少70%的购房款。

与住宅不同，商业地产通常具有正扣税特征，租金回报更高，杠杆率更低。

Filmer表示，物理治疗诊所乃至兽医诊所等定价低于200万澳元的健康服务类物业，是首次涉足商业地产的买家最可能感兴趣的类型。

此外，零售物业、外卖餐饮店和托儿设施，也在资金充裕的投资者关注之列。

她还强调，与住宅市场相比，商业市场的价格透明度更高——住宅成交价往往受情绪因素左右，而非基于物业本身的基本面。

自管养老基金投资强势增长

Domain首席经济学家Nicola Powell指出，悉尼住宅地产的整体租金收益率仅为3%，部分高价区域更低，且仍在下行。

她认为，要么房价继续下跌，要么租金全面上涨以提升毛租金收益率，而两者很可能同时发生。

非银行贷款机构Pepper Money的数据印证了这一转向趋势：过去两年，该机构在商业地产及自管养老基金（SMSF）投资商业地产方面的贷款增长了58%，2025年整体SMSF贷款更较上一年暴增106%。

该机构目前正积极备战，预计随着工党改革落地，通过SMSF购买商业和住宅地产的投资者将持续涌入。

Pepper Money抵押贷款和商业贷款首席执行官Barry Saoud表示，越来越多的普通投资者正选择通过养老金渠道投资以获取税务优惠，积极寻求“只买一套投资房”之外的替代途径。

他同时提醒，与住宅投资相比，商业投资的主要风险在于租户违约或空置期过长——找到合适企业租户所需的时间，往往远超住宅市场。

“从现在到2027年6月是一个过渡期，2027年7月之后，以个人名义购买并持有住宅的传统做法将不再是默认的财富策略。”

“届时，商业地产和SMSF贷款必将迎来更大幅度的增长。”