首付不够也能买房？五大策略助澳洲首次购房者入市

5月预算案提出，要改革负扣税和资本利得税折扣，以促进代际公平。政府的设想是让投资者退出市场，把机会让给首次置业者。

房价已经出现了一些变化。Cotality数据显示，悉尼房价上月下跌1.2%，墨尔本下跌1%。

但这究竟是市场结构改变，还是短暂回落，目前还无法确定。

通常，买家要避免贷款人抵押贷款保险（lenders mortgage insurance，LMI），首付须达到房产价值的20%。这项保险是为了让贷款机构在借款人违约时减少损失，费用可能高达数万澳元。

悉尼是澳洲房价最高的市场，住宅中位价为127万澳元。按20%计算，首付就要253,122澳元。

UFinancial经纪Stacey Day表示，对年轻买家而言，凑齐20%的首付“正变得几乎不可能”，悉尼和墨尔本尤其如此。

她说，即使这两个市场的部分地区已经降温，所需首付仍然是一笔大钱；再加上租金、不断上涨的生活成本和漫长的储蓄时间，很多买家感觉目标总在后移。

买房主要有两道门槛。第一是负担能力，即能否持续支付房贷；第二是可进入性，即手头是否有足够现金，能够获得住房贷款。

不少潜在买家达到银行要求的收入水平，有能力偿还房贷，却没有存够首付。以下是他们可以考虑的几种选择。

借助政府激励措施

艾博年政府目前有两项全国性计划，试图降低首付门槛：澳洲政府5%首付计划（Australian Government 5 per cent Deposit Scheme）和Help to Buy计划（Help to Buy Scheme）。

5%首付计划允许买家以房产价值5%的首付入市，同时免缴贷款人抵押贷款保险。该计划名额不限，也没有收入上限；大多数城市符合资格房产的价格上限也已提高。

UFinancial经纪Stacey Day表示，尽管房价有所回落，首付门槛仍然很高。

贷款额越大，买家一开始要拿出的现金会明显减少，但欠银行的钱也会更多，每月还款可能增加，而且购房初期的房屋净值很低。

Day建议，买家应确保自己能够承受还款，即使利率再上调一两次也不会陷入困境。

她说，买家应先按自己的预算做决定，而不是一味追求银行愿意提供的最高额度；还款必须在舒适范围内，不能因为计划让购房成为可能，就把财务拉得太紧。

Day还建议买家提前考虑后续安排：如何积累房屋净值，何时可能再融资，以及收入改变或组建家庭后该怎么办。她说，计划用得好，可以帮助买家更早入市，但仍需要清晰的长期规划。

常驻珀斯的Loan Market高级经纪Balpreet Bal指出，5%首付计划的另一个问题是，新建房屋可能超出预算。土地和建筑成本加起来，必须低于房产价格上限。

Bal说，以西澳为例，上限是85万澳元。在建筑成本高企的情况下，要以这个价格建造四卧两卫的房屋“极其困难”。

12月首次开放的Help to Buy计划，则采用共享房屋净值模式。政府可为现房承担最高30%的购房价，为新建房屋承担最高40%。

买家最低只需支付2%的首付，但代价是要与政府分享房屋所有权和未来的资本增值。政府持有的净值份额需要偿还，可以通过还款实现，也可以在房产出售后结清。这个计划同样免收贷款人抵押贷款保险。

Day说，较低的贷款额和还款额在初期很有吸引力，但政府持有的是房产的比例，而不是固定金额。若政府出资30%，房产之后大幅升值，买家在买回政府份额或出售房产时，就须按升值后的房产价值偿还30%。她认为，这一点必须审慎考虑。

低首付房贷

大多数贷款机构本来就提供某种低首付房贷，主要取舍在于：买家通常仍须支付贷款人抵押贷款保险。

新兴银行和网络贷款机构正在瞄准这个痛点，其中不少背后有大型银行支持，或本身就是大型银行旗下企业。去年11月，Ubank推出自住和投资房贷，允许借款人支付10%首付而不购买贷款人抵押贷款保险。

Ubank住房贷款首席官Ray Jokhan说，首次置业者过去通常只有两条路：花几年存够20%首付，或者支付数千澳元的贷款人抵押贷款保险，以便提前买房。政府计划能帮助部分人，但严格的资格标准和房产价格上限，也让许多买家找不到明确出路。Ubank是NAB旗下的网络分支机构。

这类贷款的另一项代价是利率往往较高。因为借款额更多，买家的还款也会增加。Ubank的浮动90%贷款价值比率（LVR）利率为6.99%，这意味着首付为10%；相比之下，80%贷款价值比率的利率为6.14%。

UFinancial的Day认为，低首付房贷可以作为迈入房产市场的策略，但提醒买家不要期待房屋净值一夜之间增加。

她说，买家不应假定房产价值会立即上涨，也不应认定几年内一定可以提取净值来翻修或购买另一套房产。悉尼和墨尔本部分地区的市场状况已经转弱，说明房产价值并不会一路直线上升。

对于低首付房贷，Day的建议与5%首付计划相同：先选择自己能够轻松承担的还款额，随着净值逐渐增加，再重新检视贷款安排。

购买期房

房地产科技公司Coposit选择从另一个角度解决首付难题，业务集中在公寓、联排别墅以及房屋和土地套餐等期房项目。买家支付最低1万澳元的前期款项即可锁定住房，剩余首付则在建造期间按周分期支付。

交易时就会锁定购房价。如果买家赶在房产繁荣前入手，这可能带来好处；但若房产在建造期间大幅贬值，买家最终可能付出高于当时市值的价格。

建造期间，首付存放在信托中并赚取利息。但如果首付比例不到20%，买家仍须支付贷款人抵押贷款保险。

Coposit向房地产开发商收取在平台挂牌和使用平台的费用，以此获得收入。

Coposit首席执行官兼联合创始人Chris Ferris说，开发项目领域最大的痛点之一，是首次置业者根据购房价格不同，往往需要5至10年才能存够首付。

他说，买家付出首付后，房屋建成还可能需要两三年。因此，公司希望利用这段建造期，让人们在多年前锁定房产的同时，继续存钱完成首付。

申请这项计划时，Coposit还会进行抵押贷款前评估，主要看两点：客户按自身情况能否负担每周还款，以及预计交割时的状况会是什么样。

Ferris说，申请拒绝率约为4.2%。

借钱来凑首付

有些买家负担得起房贷还款，却没有足够储蓄支付20%的首付。贷款机构OwnHome为他们提供一种名为“首付加贷”（deposit boost loan）的方案。

OwnHome可借出最高相当于房产购买价20%的金额，作为首付补充。这笔钱的性质类似第二笔房贷，买家需要同时偿还两笔贷款。

Tim Harley表示，进入住房市场是一个涉及两方面的问题。图片来源：Oscar Colman

OwnHome创始人Tim Harley认为，这种安排可能为买家省钱，因为达到20%首付门槛后，可以获得两项好处。

首先，贷款价值比率降至80%或以下时，银行会提供更优惠的利率。

其次，20%首付无需支付贷款人抵押贷款保险。OwnHome改收约1%至2%的“低首付保费”，Harley说，这通常低于贷款人抵押贷款保险的费用。

举例来说，假设买家有10万澳元首付，准备购买一套价值100万澳元的房屋。按照OwnHome的计算，如果这笔首付只能达到10%，买家申请大型银行90%贷款价值比率的贷款，30年间的贷款人抵押贷款保险约需2.1万澳元，较高利率带来的利息成本约为1,084,495澳元。

如果通过OwnHome借款，把首付补到20%，买家就只需支付1.3万澳元的“低首付保费”，并能获得80%贷款价值比率贷款的较低利率。

但这套方案并非适合所有人。通常，能够同时偿还两笔贷款的家庭，需要有两名高收入者，而且双方信用评分良好。

父母出手相助

父母的资产支持通常被戏称为“父母银行”（The Bank of Mum and Dad）。把它列入方案或许不太合适，因为这不是一项可以购买的服务；如果原本没有这项支持，也无法靠自己“赚来”。

不过，对家人有能力提供帮助的买家来说，父母可以通过两种方式缓解首付压力。

一种方式是直接赠送现金。Day说，这样做的好处是买家可以免付贷款人抵押贷款保险，并以更高的房屋净值起步；但它也可能给家庭关系带来压力，尤其需要先厘清这笔钱究竟是赠与，还是日后必须偿还的借款。

她建议从一开始就问清楚：“这是真正的赠与，还是对方希望你偿还？”

另一种方式是由家庭成员担任担保人，这对部分买家仍是实现购房的可行路径。父母不必提供现金，而是拿出自己的资产作为担保，通常是自住房中的净值。

Loan Market的Bal表示，父母选择担保而不是赠与，应当根据每个家庭的具体情况决定。

Bal说，许多使用担保贷款的客户，其父母已经接近退休年龄，因此必须制定明确策略，在两至三年内解除担保责任。具体可以通过偿还本金，或利用房产升值来实现。

她还说，分拆贷款也有助于明确责任。例如申请人承担80%，担保人承担20%，可以促使借款人更快偿还由担保覆盖的部分，从而让父母尽早解除担保责任。