首套房买家有闲钱，存入抵消账户还是投指数基金？澳专家教你如何理性省钱

作为首次购房者，Ricki 计划近期购入第一套房产，并利用对冲账户（offset account）来节省利息。然而，出于在 7 到 10 年内换购更大房产的计划，他们正面临理财难题：究竟是该将闲置资金存入房贷对冲账户以备不时之需，还是投资于指数基金？

对此，理财机构 BFG Financial Services 董事总经理 Suzanne Haddan 表示，在抉择这一理财策略时，风险、税务和投资期限是三个最关键的考量因素。

对冲账户可能存在一些缺点，因为它们不一定是最便宜的选择，而且往往附带费用。图片来源：Harry Afentoglou

Suzanne Haddan 分析道，对冲账户能够提供等同于房贷利率的“无风险回报”。若房贷利率约为 6.5%，由于节省利息支出并不属于应税收入，因此存入对冲账户的每一澳元，实际上都带来了 6.5% 的税后收益。

相较之下，尽管指数基金的长期预期回报可能更高，但在短期内面临较大的价值波动风险。

此外，时间跨度也是决定投资策略的关键。Haddan 指出，7 到 10 年的换房计划已处于增长型投资所需的最短期限边缘。通常而言，投资期限越长，市场波动越容易被“抚平”。

在税务效率方面，对冲账户的优势尤为突出。Haddan 强调，减少抵押贷款利息不涉及纳税。相比现金、定期存款或股票投资等产生评估税收益渠道，其实际回报更具吸引力，毕竟指数基金的收益分配通常需要缴税。

对冲账户如何帮购房者省钱？

那么，对冲账户究竟是如何运作的呢？

消费者金融研究机构 Canstar 的数据洞察总监 Sally Tindall 解释称，对冲账户就像一个带有借记卡的普通银行交易账户，资金随时存取，非常灵活。

其核心优势在于，账上的余额能每日“抵消”对应的还款利息。例如，在 60 万澳元的房贷中，若对冲账户存有 5 万澳元，银行便只会对剩余的 55 万澳元收取利息。

Tindall 建议，精明的借款人通常会将对冲账户作为主要的工资和消费账户。这能把每一澳元的边际效应发挥到极致。即便是你计划看电影的 50 澳元，在看预告片前的最后一刻，也仍在悄悄帮你抵减房贷利息。

极致省钱套路：不适合胆小的人

Tindall 透露，有些热衷于资产增值的借款人还会采用更极端的“强力加速”玩法：日常消费全部刷信用卡，用足所有免息天数，直到被收取利息的前一天午夜前，才动用对冲账户里的资金一次性清偿信用卡欠款。

这种方法能够最大化对冲账户中的资金留存时长，从而压榨出每一分利息。

“但这绝不适合胆小的人，” Tindall 补充道，“这需要高度的规划、极强的自律和井井有条的财务管理。”一旦还款逾期，信用卡的超高利率将远超房贷利率，最终因小失大。

隐藏陷阱：高利率与消费冲动

值得注意的是，对冲账户并非百利而无一害。Tindall 指出，它们往往附带额外隐性成本，银行会收取每月 10 澳元到每年 400 澳元不等的年费或套餐费。

更重要的是，一些银行会针对附带对冲账户的房贷收取更高利率。

以西太平洋银行（Westpac）为例，不带对冲账户的最低浮动利率为 5.99%，而带对冲账户的版本则跳升至 6.39%，且加收 395 澳元高额年费。这意味着，除非账户里随时存有一大笔现金，否则使用对冲账户反而不划算。

尽管存在局限性，Haddan 仍认为，对短期内有换房计划的首次购房者来说，对冲账户通常是更简单、确定性更高的一种策略。

然而，最大的威胁来自消费冲动。为了避免自控力不足，另一种选择是直接将闲钱存入房贷主账户（额外还款），在需要换房时再通过“重新取款”（Redraw）功能将首付套出。

但 Tindall 提醒道，部分银行会对重新取款收取手续费或限制次数，甚至有些贷款机构会因客户提前还贷而调低每日最低还款额，从而无法产生提前结清的效果。她建议借款人务必仔细研究产品细则。