悉尼墨尔本房价加速下跌！首次置业者趁机“捡漏”：这个价以前不敢想（组图）

悉尼首次置业者 Rohene Chatterjee 和 Kiran Joy 觉得自己捡了个大便宜。他们以100万澳元的价格购入了位于悉尼西部的一栋五居室联排别墅，比几个月前同类房产的售价低了约5万澳元。

Chatterjee 告诉《AFR Weekend》，他们确实觉得自己很幸运，赶上了合适的入市时机——这处房产若是放在卖方市场，根本不可能用100万澳元拿下。

她建议手里有积蓄的人赶紧行动，因为现在正是不错的入市窗口：市场上买家不多，谈判时买方明显更有话语权。

自1月份达到峰值以来，悉尼的房产价值已跌去近5万澳元，房价中位数几乎回到了一年前的水平。墨尔本的房价也在下跌，但速度较慢。

在这两个城市，高端市场房价下跌得更快，这给原本计划出售房产换住小房子的业主带来了挑战。

然而，市场低迷也有另一面：它让首次置业者和换大房家庭有机会购入更大更好的住房，进入此前因房价过高而无法企及的地区，或是省下一大笔意外之财。

市场低迷同样让工党陷入两难：一方面希望因削减房地产投资者税收优惠等改善首置房负担能力的举措而获得认可，另一方面又急于与联邦预算案引发的房市低迷撇清关系。

政府一度承认房地产市场正在经历价格调整，但数小时后，联邦财政部长 Jim Chalmers 便淡化了这一说法，坚称价格下跌并不符合技术性调整的定义。

早在5月联邦预算案公布之前，受连续三次加息及全球油价飙升引发的通胀担忧影响，悉尼和墨尔本房价已开始下跌。而预算案发布后的几周内,拍卖清盘率暴跌至疫情时期低点，两大市场房价跌势进一步加快。

贷款经纪机构 Loan Market 的数据显示，5月至6月间，新州首次置业者贷款申请下降12.2%，维州下降11.8%；同期，新州投资者贷款下降18.5%，维州下降14%。

不过，疲软的市场也有积极的一面——数据分析师 Chatterjee 和 Joy 便是例证。他们此前租住在西悉尼 suburb Toongabbie，因租金连续上涨，被迫为一套三居室联排别墅每周支付近800澳元的租金，5月初便挂牌看房。

“过去六到八周我们一直在看房，我想在我们看过的八处房产中，大概只有一两处卖出去了，”Chatterjee 说。

上周，他们在 Marayong 买下了一栋独立联排别墅——这是一个分契式产权社区内、与约30户住宅相邻的独立房屋，距离中央商务区约40分钟车程。

墨尔本首次置业者 Jessye Young 说，她58万澳元买下的1970年代砖结构Elwood公寓，厨房和浴室都很小——但这正是她所需要的。摄影：Eamon Gallagher

墨尔本房价同样在下跌，二季度下跌2.6%，尽管这是在更低基准上发生的回落。

墨尔本住宅价格中位数曾是全澳第二高，仅次于悉尼；如今已跌至全澳倒数第三，为80.8万澳元，仅高于霍巴特和达尔文。

据统计，悉尼中位价为127万澳元，其后依次是布里斯班的112万澳元和珀斯的105万澳元。

对32岁的墨尔本运营经理 Jessye Young 来说，这轮房价下跌来得正是时候。她刚结束一段感情，恢复单身后没有选择等待新的伴侣，而是决心靠自己攒钱买房。

“我经历了一次分手，当时一个人租房子住，正好工作中得到了晋升，我就想，好吧，是时候认真规划我的未来了，我不会让单身状态阻止我去做这件事，”Young 说。

Young 于6月底以58万澳元的价格，在墨尔本内城海滨 suburb Elwood 的一栋1970年代砖楼里买下一套两居室公寓，此前她花了六周时间寻找非公开出售的房产。

她能够购房，得归功于联邦政府去年10月生效的扩大版首次置业者计划——该计划虽也被指推高了低端市场房价，却让她只需支付6%首付，无需购买贷款机构抵押保险。

无论是悉尼的 Chatterjee 和 Joy，还是墨尔本的 Young，都遇到过房产中介主动打电话邀请看房的情况，这与去年年底卖方主导市场时相比堪称巨大转变。

“有好几次，我对某处房产感兴趣，却被告知它已经多次拍卖但都流拍了。我感觉很多中介都在试图推动我在拍卖前就出价，因为他们担心不会有什么人感兴趣，”Young 说。

不过，许多买家对市场低迷仍持谨慎态度。悉尼贷款经纪人 Alex Veljancevski 表示，当地首次置业者正在退出市场，他们担心用5%首付买房后房价进一步下跌,让自己陷入负资产。

“联邦预算案出台前，首次置业者的活动相当活跃，尤其是那些使用5%首付计划的人。但预算案后，我们确实看到信心明显放缓，”这位 Eventus Financial 主管说。

“在某些 suburb，借款95%的月供金额与每周租金相比存在巨大差距。当然，他们想买下自己的第一套房，拥有属于自己的东西，但没人会抱着房价会下跌的想法去买房。”

对以6%首付在墨尔本购房的 Young 来说，她承认现在买房有风险，但既然已攒够承担房贷的钱，继续租房也没有任何好处。目前墨尔本房价中位数比悉尼低约50万澳元。

“在我的成长过程中，我一直被告知买房是能为自己的财务未来做的最好的事，这种观念很可能从小就在我心里根深蒂固了,我也亲眼目睹了父母是如何成功做到这一点的，”她说。

与此相反,买家中介 Peach Property 总监 Jarrad Sapsford 表示，其机构的首次置业者咨询量一直保持稳定，因为公司专门帮助潜在买家在较低价位谈判购房。

上周的拍卖清盘率已连续第五周低于50%——而在房价上涨的市场中，清盘率通常会高于65%。

“这意味着竞价战更少了，更多房屋通过私下协议或拍卖后协商出售。清盘率的走低说明积极的卖家正在顺应市场，因此只要准备充分，买家便可以在价格和条款上进行谈判，这在一年前是不可能的，”在悉尼与贷款经纪公司 OwnHome 合作的 Sapsford 说。

换大房家庭省下20万澳元

同样想抓住房价下跌机会的，还有那些计划从小户型或中等户型换成更大住宅的家庭。

Elise Hopkins 和丈夫 Gary 此前一直在漫不经心地看房，因为他们位于墨尔本东北部 suburb Warrandyte North、占地一英亩的三卧室加书房住宅，对于5岁和8岁的两个孩子来说已日渐拥挤。

一次开车经过原以为超出预算的房子时，正巧碰上开放看房，这对夫妇便决定进去看看。这栋位于附近 Research suburb 的房子，此前挂牌指导价最高达170万澳元，如今已降至150万澳元。

Hopkins一家，Elise和Gary，以及他们的两个孩子Harvey和Piper，在他们最近卖掉的位于墨尔本Warrandyte的家中。摄影：Louis Trerise

他们于5月以153万澳元出价,买下了这栋大得多的五居室住宅。

这对夫妇原有的房产价位较低，最终以133.5万澳元售出，而挂牌指导价原为122万至132万澳元。

“如果不是碰上现在这种市场状况，我们可能没这么幸运能以这样的价格买到房子，并这么快就实现换房计划，”从事医疗销售工作的护士 Hopkins 说。

“卖掉我们的房子确实让我们紧张。因为是先买后卖，我们必须尽快完成，这总让人有点焦虑，但我们对自己房子的价值已经相当有信心。”

Hopkins 表示，房价下跌有利有弊,但如果这轮低迷最终能帮助下一代人更容易进入房市，她会感到高兴。

“如果展望未来，我会想：我的孩子们到底怎么可能买得起房子？那个老派的澳洲梦正变得越来越遥不可及。”

值得注意的是，悉尼和墨尔本的房价下跌在市场上分布并不均匀。城市边缘的公寓和独立屋——通常是首次置业者的目标房产——价值缩水速度远不如内城区住宅那么快。

“当市场真正进入低迷期时，换大房实际上会变得更容易负担，因为下行通道中各板块表现并不同步：一些地区跌幅更大，另一些地区房价则保持坚挺或降幅更温和，”Domain 首席经济学家 Nicola Powell 说。

“你往往会发现，低迷时期高端市场跌幅确实更深，而那些可负担性更高的 suburb 表现反而坚挺得多。把握住最佳时机点，换大房的过程会变得稍微容易一些。”

Loan Market 经纪人 Kris Faife 表示，对于持有房产时间足够长、已实现扎实资产增值的换房者来说，当下正是合适的入市时机。

“挑战在于协调好两笔交易或临时住所的安排，但总体而言，人们对拿下下一套房产这件事没那么恐慌了，”Faife 说。

不过，墨尔本 Buxton 机构的研究发现，换大房对大多数家庭而言并非优先事项。该房产集团针对来自57个不同地方政府区域、364名维州人开展的“生活状态”调查显示，74%的受访者认为时间和自由比空间更重要,略超半数（54%）的人宁愿通勤时间更短，也不愿要一个更大的房子。

房价还会跌多久？

经济学家预计，悉尼和墨尔本的市场低迷将进一步加深,房价将持续下跌至年底，最大跌幅预计出现在未来几个月内。Barrenjoey 分析师预测，主要首府城市的市场谷底将在11月到来。

Domain 预测，明年上半年房价跌势将趋于温和；若2026-27财年末出现降息，房价可能重新开始增长。经济学家对未来九个月后的走势预测分歧较大,对澳洲联邦储备银行（RBA）后续利率走向的看法也不一致。

与此同时，堪培拉房价也已开始下跌。分析师正密切关注布里斯班、阿德莱德和珀斯——这些因供应紧张而受到保护、通常对利率不太敏感的市场，是否也会步入低迷。

澳洲房地产市场目前正处于30年来第九次低迷的初期阶段。据 Domain 分析，一轮下跌平均持续八个月，价格跌幅2.9%，最深跌幅可达7.1%；相比之下，上涨周期则更为持久强劲，平均每三年增长32%。

“从实时感受来看，市场下跌可能显得相当剧烈，但纵观历史，这些跌势往往短暂且幅度有限，并未抹去此前的涨幅，”Domain 的 Powell 说。

“当利率周期出现转变，场外观望的需求往往会迅速回归，从而提前引爆下一轮增长阶段，”她说。