告别躺赚时代？新政重创两大税收优惠，悉尼房价月跌$30万

曾经，许多澳洲人心中的伟大澳洲梦，是拥有一栋占地四分之一英亩、带着后院打板球和烧烤的房子。但不知从何时起，这个梦想变得越来越大。

大约十分之一的在职成年人拥有一套投资房产，其中30%的人拥有不止一套。

几十年来，砖瓦房产一直是澳洲人财富积累的终极赢家，但如今情况已悄然改变。

艾博年政府改写了游戏规则，动了澳洲人比房产本身更看重的东西——从中获得的巨额税收减免。

本周，财富记者Andrew Hobbs与房产记者Lucy Slade将深入解析澳洲人对房产的执念，探讨房产投资为何长期坚挺，并抛出一个此前难以想象的问题：投资房产，还值得吗？

房产作为投资，回报究竟如何？

Lucy Slade：回顾房价历史，数据相当惊人——自2000年以来，房价累计上涨了400%。从全球范围看，悉尼是全球第二昂贵的房地产市场，墨尔本排名第四，阿德莱德也跻身前十。

税收优惠是原因之一。20世纪90年代，霍华德政府推出了50%的资本利得税折扣，开启了普通民众对住宅房产的投资。

投资者纷纷涌入市场：他们清楚可以通过负扣税抵税，出售房产时也能轻松弥补亏损，因为一半的利润或资本利得都是免税的。

因此可以说，过去30年，房产投资一直相当有利可图。

同一时期，房产与股票相比表现如何？

Andrew Hobbs：澳洲股票表现稍好一些。自2000年以来，澳洲股市上涨了近500%，美国股市上涨超过500%。

不过理财顾问告诉我们——我们并非理财顾问，这也不构成理财建议——大多数客户来咨询时，其实并不关心这些数据。

我采访了HLB Mann Judd的Jonathan Philpot，他告诉我，每个还清房贷的人问他的第一个问题都是：我现在应该买一套投资房吗？

购买投资房产背后有很多与投资本身无关的理由：你可以亲眼看到它、触摸它、绕着它走一圈，它是实实在在的资产；而其他投资往往看不见摸不着。

在预算案公布之前，Philpot通常会这样建议：只要现金流充足，能接受这是一项长达20年的投资，并不介意把大部分资产押在同一个篮子里——考虑到他们已经有自住房贷——那么买房基本没问题。

而当他进一步追问这些潜在投资者为何要买房时，答案几乎总是税收——对许多人来说，这感觉就像天上掉下来的钱。

从明年起，两大税收优惠将取消，这如何改变房产投资的格局？

Andrew：我们采访的另一位投资者Sarah Pike是一名会计师，因此她对此应该很了解。在过去16年里，她在澳洲东海岸基本购买了五套投资房产。

她坦言自己充分利用了负扣税等税收优惠，并承认这些政策帮助她积累了财富，但强调自己最初买房并非为了避税，负扣税只是额外的奖励。

对她而言，根本原因正如Lucy所说，是房产作为资产类别的卓越表现。

尽管如此，预算案带来的改变已冲击房地产市场，市场现状如何？

Lucy：每个细分市场确实都在发生不同的情况。

先看反应最敏感的主要首府城市：6月悉尼整体房价下跌1.2%，墨尔本下跌1%，这在月度数据中已属明显跌幅，也是预算案公布后的第一个完整月份。

然而，如果再细分一下数据，悉尼高端市场——我们说的是大约180万澳元以上但低于真正豪宅级别的房屋——这些房屋的价值下跌了1.7%。

这之所以重要，是因为与低端房屋（价格低于93万澳元）相比，后者仅下跌了0.3%。

换句话说，数据显示首次购房者（通常瞄准低端市场）的购房需求并未大幅萎缩，反而是背负大额房贷、更容易受市场波动影响的高端买家需求明显下滑。

拍卖市场又是怎样一番景象？

Lucy：最近人人都在谈论拍卖清空率，因为它已跌至与疫情时期相当的低位，目前徘徊在40%出头，而正常水平通常在65%左右甚至更高。

拍卖清空率能很好地反映市场情绪。目前清空率如此之低，许多中介甚至转向私下协议出售，因为担心拍卖会上根本凑不齐竞拍者。

投资者纷纷撤离房产市场，理财顾问推荐哪些替代选择？

Andrew：嗯，主要的是养老金。……你每年最多可以向养老金账户存入32,500澳元，其中包括你的雇主缴款，即所谓的养老金保障缴款。所以，如果你的收入大约15万澳元，你的雇主每年大概会存入15,000到16,000澳元。

这意味着，如果手头有闲钱，每年大约还能再往养老金里存入16,000澳元，并获得全额税收抵扣。

到你手里，大约会是一张6000到7000澳元的支票，这差不多相当于每个人通过负扣税所申报的金额。

如果你真的想投资房地产，另一个值得关注的是房地产投资信托基金。

预算案公布后，房地产投资信托基金（REITs）表现不错：由于资本增值较低，意味着资本利得税负担也更小，同时提供约5%至6%的收益率，远高于澳洲任何地区的住宅房产，而且可以直接在股市上买卖。

另一个选择是低总价的住宅房产，比如开间公寓（studio）或一卧室公寓。相比独栋房屋，这类房产通常收益率更高、资本增值较低，而资本利得税的变化，也让收益率成为比资本增值更具吸引力的赚钱方式。

首次购房者是赢家之一，还有谁能从中获益？

Lucy：目前的另一个赢家是那些想换更大房子的人，因为高端市场的房屋价值正在下跌。

说起来有点打破新闻界“不谈自己”的黄金法则，但我的亲身经历其实很能说明当下市场的状况。

所以，我和我丈夫原本打算将来某个时候换一套更大的房子，因此我们一直在关注房地产市场。作为参考，我们看的是靠近内城区边缘的房屋，对于了解悉尼的人来说，就是Marrickville、Sydenham、Earlwood、Canterbury一带，距离CBD大约30到45分钟车程……

过去三四个月里，我们关注的房屋价格最多下跌了30万澳元。这意味着我们突然多了选择：既可以买到更靠近市区的房子，也可以继续锁定同样的房源，却少付约30万澳元。

回到最初的问题，在澳洲投资房产还值得吗？

Andrew：多数人给我的建议是——现在先别急着买。既然房价正在下跌，为何要急于入市？

如果你已经攒够了首付，不妨先让这笔现金放在账户里吃利息，毕竟目前利率正在上升——这也正是房价下跌的原因之一。

另一个值得考虑的选择是加大养老金投入。养老金投资组合更加多元化，如果你已经40多岁，其长期锁定期与房产投资相近——通常需要锁定约20年才能真正受益。

尤其是在预算案公布之后，把钱投入养老金在税务上的效率，已经远高于直接投资房产。