澳洲拍卖清盘率暴跌！房产流拍会贬值多少？最新研究给出了答案

在新州和维州，约有三分之一的房屋通过拍卖方式出售。澳洲是全球少数热衷于“公开喊价”拍卖的国家之一，在现场，竞拍者会大声喊出报价进行实时竞争。

虽说拍卖以高透明度著称，被大部分卖家视为锁定高价的利器，但其背后的潜在风险，尤其是“流拍”（拍卖失败）的影响，却往往被人们忽视。

当前，全澳拍卖清空率已骤降至疫情以来的最低水平，延续了自澳联储加息推高利率后的房市下行通道。甚至在今年联邦预算案公布重大税改之前，这一疲软趋势就已十分明显。

对于买卖双方来说，房产拍卖究竟有哪些利弊？流拍又对最终成交价意味着什么？通过分析新州和维州长达13年的交易数据，我们的最新研究揭示了流拍可能带来的折价空间。

Dan Himbrechts/AAP

澳洲人对拍卖的独特狂热

如果一位澳洲人向美国朋友分享自己在拍卖会上抢到心仪房产的经历，对方的第一反应可能大跌眼镜：“你为什么要买一套法拍屋（止赎房）？”

这是因为在美国等国家，拍卖通常是银行因业主断供而收回房产后的“下下策”，并非主流交易方式。

那么，澳洲，尤其是作为拍卖市场终极主力的悉尼和墨尔本，又是如何彻底爱上这种交易模式的呢？

这在一定程度上是历史渊源使然。在墨尔本早期，拍卖不仅用于土地交易，还广泛应用于牲畜等各种商品的售卖，方便买卖双方集中撮合。而这种模式能延续至今，表明它确实有其独特的吸引力。

澳洲对房地产拍卖的热衷在全球背景下并不寻常。Mick Tsikas/AAP

透明度与溢价真相

对买人而言，拍卖的一大核心吸引力在于竞争的“透明度”。比起情况不明的私下博弈，现场竞拍让买家能清晰看到竞争对手的存在，并掌握他们愿意开出的最新底线。

对于卖家来说，拍卖也一直被奉为实现收益最大化、卖出破纪录天价的捷径。

然而我们近年来的研究表明，拍卖相比传统私下协议交易所能获得的超额溢价，其实远没有媒体报道的那么夸张。

事实上，拍卖的最大受益者往往是终日忙碌的房产中介。这种销售模式省去了中介在买卖双方之间来回拉锯谈判的漫长过程——当然，这需要建立在一切顺利的前提之下。

如果不幸“流拍”会怎样？

研究发现，在2007年至2019年间，新州和维州每月竟然有10%到40%的拍卖以失败告终。这些流拍的房子后续如何了？

对卖家来说，这无疑是一个坏消息。数据显示，流拍后最终转为其他方式售出的房产，其最终售价与一开始就采取私下协议出售相比，平均会产生大约1.3%的折价。

而导致价格缩水的主因是“流拍污名”。一旦一栋房产拍卖失败，潜在买家往往会下意识认为房产可能存在某种硬伤，从而失去购买兴趣。研究显示，这种流拍带来的“污名效应”对房价的影响会持续约10个月，之后房价才会逐步重回正常水平。

另外，尽管外界普遍认为拍卖优于私下交易，但如果将流拍风险考虑在内，拍卖所能产生的平均溢价实际仅有0.3%。

不过，“流拍”也并非全然没有裨益。由于流拍在现场公开了卖家心中的“底价”，这无疑给后续真正想接盘的买家提供了一个十分清晰的议价起点。

未来房价何去何从？

澳洲房产平台 Domain 的最新数据显示，随着全澳房地产市场持续降温，已有越来越多的屋主在临拍前选择主动撤销房产拍卖。

另一方面，受不断上升的房贷压力影响，我们可能会看到一些卖家开始向现实妥协，合理下调心理底价。或者至少在拍卖流拍后，迅速与现场最高出价者开展私下谈判，以顺应当前的市场行情况。

但值得注意的是，拍卖清盘率的连连下滑，仅仅是全澳住房市场需求降温的冰山一角。