新西兰外卖市场爆发！Uber Eats营收飙至3.67亿！覆盖84%人口！奥克兰房价实际跌幅超35%！恢复高点恐需9年！奥克兰住房大战结果出炉

今日要闻：奥克兰未来怎么建？市议会缩减住房开发计划，大部分郊区不受影响；一年点出3.67亿纽币！Uber Eats新西兰业务再创新高，覆盖全国84%人口；新西兰房价或创50年来最长跌势！奥克兰回本还要等9年。

奥克兰住房新规将出炉 200万套住房计划缩水

奥克兰未来住房发展规划迎来重大转变。奥克兰市议会周一决定，就较温和的住房加密方案展开公众咨询，这意味着去年通过、可容纳200万套住房的大规模开发计划出现明显退让。

这一决定标志着市议会去年9月投票支持的住房规划大幅缩水。当时的方案允许全市范围内建设约200万套住房，需要修改大部分城区的规划规则。该计划是在政府要求地方政府为大规模住房建设预留空间的背景下制定的，但随着郊区居民反对声音不断增加，政府后来调整政策，先后将住房容量目标从200万套下调至160万套，随后又降至140万套。

在周一的辩论中，市议员Julie Fairey支持由市议会工作人员推荐的Option B方案，同时反对只采取最低限度调整的Option A。她表示，市议会不应该只满足法律规定的最低要求，而应当对奥克兰未来的发展抱有更大的愿景和雄心。

不过，包括Howick选区议员Maurice Williamson在内的部分议员则主张尽可能少作改动。他认为，现行Auckland Unitary Plan，AUP已经提供了足够的住房建设容量，而市场实际上远未达到现有规划所允许的发展水平。

围绕住房加密问题的争论长期存在两种截然不同的观点。一方认为增加住房供应有助于提高住房可负担性，另一方则担心过度开发会给老化的供水、排污和道路基础设施带来过大压力。

在政府调低住房目标后，市议会工作人员制定了四个发展方案。其中最保守的Option A仅对13%的城市土地实施新规划规则，可提供140万至150万套住房容量；而Option B则允许建设151.5万至171.5万套住房，同时保持全市约85%的土地不受规划变更影响。

根据Option B方案，更多高密度开发将集中在奥克兰市中心、公共交通枢纽以及主要交通走廊周边。工作人员表示，与现有规划相比，Option B主要是在更多区域设置住房加密热点（intensification hotspots），允许建设更多中高层住宅项目，因此更容易获得未来独立听证委员会的批准。

相比之下，Option C和Option D则允许更广泛的住房开发。其中Option D几乎等同于原先的Plan Change 120，不仅允许建设约200万套住房，还会让郊区兴建三层联排别墅和公寓变得更加容易。市议会估计，Option D未来十年可创造约39亿纽币经济效益，而Option A仅为7亿纽币。

从讨论一开始，大多数议员便排除了Option C和Option D的可能性。真正的争议集中在是否只就Option A征求公众意见，还是同时将Option A and Option B提交咨询。

支持Option A的议员表示，他们选区的居民普遍反对进一步住房加密。一些议员还质疑相关经济模型的可靠性，认为允许建设更多住房未必能够真正降低房价。

议员Mike Lee在辩论中质疑：“增加理论上的住房供应真的会影响房价吗？这种说法根本缺乏事实支持。”

议员Daniel Newman则表示，市议会近年来不断修改规划已经耗费大量纳税人资金，与现有AUP最接近的方案风险最低。他担心更复杂的规划不仅成本更高，还可能最终被独立听证委员会否决。

部分议员还担忧，随着政府计划废除《资源管理法》并推出新的规划制度，市议会未来可能不得不重新开始整个规划程序。议员Christine Fletcher甚至表示，18个月后大家可能又要重新经历同样的讨论。

不过，最终只就 Option A 展开咨询的提议以10票赞成、12票反对被否决。支持同时咨询Option A和Option B的议员认为，奥克兰仍面临住房危机，下一代人需要更可负担的住房选择。他们质疑市议会为何要无视显示更高密度开发能够带来数十亿纽币经济收益的研究结果。

奥克兰市长Wayne Brown在辩论中明确支持更积极的发展方向。他表示：“我们需要这样做，而不是只听那些反对几乎所有事情的最响亮声音。”

Brown还开玩笑说，他不介意在ACT党党魁David Seymour家隔壁建一栋10层高的公寓楼，因为Seymour一直公开反对不受限制的住房加密开发。

与此同时，Brown与多名议员还批评中央政府频繁修改住房目标和规划方向，认为这更多是出于选举政治考虑，而非认真进行长期城市规划。

他说：“尽管大家有不同看法，但几乎所有联系过我的人都支持一个观点，奥克兰的发展应该由奥克兰自己决定，而不是由惠灵顿的政客决定。”

由于后续仍需公众咨询、独立听证和正式审批等程序，任何规划调整预计至少还需要一年时间才能最终落地。

根据目前的决定，奥克兰市民接下来将有机会在Option A和Option B之间表达自己的意见，而最终结果将决定未来几十年奥克兰住房增长和城市发展的方向。

外卖需求大爆发 Uber Eats收入增长23%

Uber Eats在新西兰的业务因当地消费者对快餐外卖的持续热衷而实现收入大幅增长，营收创下新高。

与许多在新西兰运营的美国大型科技公司一样，Uber向其美国母公司支付了高额内部服务费用，从而减少了在新西兰需纳税的本地利润。

2025年，Uber New Zealand向集团内部支付了9720万纽币的服务费用，较2024年的9850万纽币略有下降。

Uber的新西兰账目及Uber Eats新西兰账目附注显示，平台仍与Uber BV（位于低税率国家荷兰的Uber业务实体）保持应收账款的现金池安排。

整体来看，Uber的网约车业务在2025年实现净利润823,783纽币，较2024年的102万纽币下降19.4%。

Uber Eats在新西兰大多数主要城市和城镇均已提供服务。

Uber Eats新西兰（以Portier New Zealand名义运营）在截至2025年12月31日的财年中，实现总收入3.673亿纽币，较2024年的2.984亿纽币增长23%。

其中包括配送收入3.222亿纽币，同比增长20.4%；订阅收入2250万纽币；广告收入2240万纽币。

在这一年中，该平台扩展至Waiuku、Huntly、Motueka、Greymouth、Gore、Matamata、Morrinsville、Thames和Kerikeri等城镇。

目前，该业务已覆盖新西兰178个地区。

配送业务总支出从2024年的1.153亿纽币上升至2025年的1.413亿纽币。

其中，前述的内部公司服务费用是最大成本项，从1.137亿纽币上升至1.402亿纽币。

Uber Eats新西兰在该财年获得税收抵免428,439纽币，而2024年则为税费支出539,682纽币。

整体来看，Uber Eats新西兰2025年录得净利润307万纽币，较2024年的239万纽币增长28.2%。

Uber发言人表示，该平台覆盖超过新西兰84%人口，“帮助数百万新西兰人随时随地获取几乎任何商品，同时在我们运营的每一个地方创造经济机会”。

发言人称：“Uber平台为超过4万名新西兰人提供灵活收入机会，并为超过1万家商户合作伙伴带来重要收入来源，大部分合作伙伴收入留在本地经济中。”

“我们将继续为客户和合作伙伴提供良好体验，并支持整个Aotearoa的经济机会。”

Uber Eats的法律及专业费用有所下降，从932,464纽币降至627,199纽币，但网约车业务则从110万纽币上升至200万纽币。

去年11月，新西兰最高法院在一项具有里程碑意义的判决中支持Uber司机获得雇员身份的诉求，推翻了上诉法院2024年的裁决。该判决仅适用于四名提起诉讼的司机，但工人权益组织Workers First Union表示，这为数千名工会成员争取雇员权利、追讨历史工资和福利铺平了道路。

然而，新西兰政府在2月通过《雇佣关系修正法案》，引入“门槛测试”，以排除部分符合明确承包关系特征的工作者被认定为雇员。工会对此表示担忧，认为新标准可能更依赖合同条款，而非实际工作关系。

Uber表示，目前有涉及四名司机工资欠款的法律程序，以及其他工会成员的雇员身份确认案件正在新西兰就业关系局审理中。

公司同时指出，法律修订“为未来确保Uber平台从业者无法再提出雇员身份索赔提供了保障”。Uber还表示，由于相关案件仍在审理中，因此不会进一步披露细节，以免影响其法律立场。

奥克兰房价实际跌幅超35% 正经历现代史最长寒冬

新西兰房地产市场可能正经历现代历史上持续时间最长的一轮下跌。

根据可追溯至1962年的数据，此前最长的房价下行周期出现在1975年至1980年之间，持续约5年。即便是全球金融危机期间的楼市低迷，市场也在4年内见底回升。而如今，这轮始于2022年的调整已经进入第五年。

2021年，在超低利率和疫情刺激政策推动下，新西兰房价曾大幅飙升，因此当前的跌幅在一定程度上也受到此前异常上涨的影响。不过，除了少数在2021年底高位买房的人，大多数长期持有房产的业主仍然拥有可观的资产增值空间。

随着市场持续降温，更值得关注的是，这场长期调整是否会改变新西兰人对房地产投资的传统观念。

这是自20世纪90年代中期以来新西兰房地产市场最大的转折。当时，澳大利亚银行进入新西兰市场，贷款条件放宽，房地产投资逐渐成为许多人眼中的财富密码。在那之前，房贷并不容易获得，房产增值也远没有后来那么明显。

如果回顾历史，20世纪70年代初房价曾快速上涨，并于1975年达到高峰，随后进入长达5年的下跌周期。更值得注意的是，经通胀调整后，房价直到1995年才重新回到1975年的水平，整整用了20年时间。那段时期的新西兰经历了高通胀、高利率以及疲弱的经济环境。

相比之下，从1995年至2021年楼市见顶期间，新西兰房价一路上涨，居民债务规模也不断扩大。许多人通过房产获得了丰厚且免税的资本收益，但与此同时，房价也被推高到许多人难以承受的水平，大量房贷利息则流向澳大利亚银行。

如今，这种只涨不跌的时代似乎已经结束。

根据最新的QV数据，新西兰住宅平均估值为91.2万纽币，同比下降0.2%，较2022年初市场高点低14.2%。如果考虑通胀因素，全国平均房价的实际跌幅约为29%。

奥克兰平均房价目前为119.8万纽币，较高峰下跌22.3%；若按通胀调整计算，实际跌幅达到35.5%。惠灵顿平均房价为91万纽币，较高峰下跌27.6%，实际跌幅则高达40%。

虽然部分地区最近几个季度出现轻微上涨，但在高通胀环境下，房价横盘实际上意味着资产价值仍在缩水。

本文作者估算，如果未来房价每年上涨7%，而通胀维持在2%，奥克兰房价需要约9年才能回到2021年底的实际高点，惠灵顿则需要约13年。不过他认为，这一预测已经相当乐观。目前通胀水平仍高于4%，何时回到2%尚不明确，而过去30年推动房价持续上涨的条件也正在发生变化。

截至今年3月，新西兰年度净移民增长约2.4万人，而同期新建住宅许可数量达到37,813套。住房供应已经能够跟上人口增长需求，过去长期供不应求的情况正在改善。此外，各地允许更高密度开发的规划政策陆续实施，也意味着未来再次出现严重住房短缺的可能性较低。

在作者看来，这场楼市调整带来了几个重要启示。

首先，最受影响的是那些在2021年市场狂热时期高位入市的买家。当时市场充斥等“再不买就永远买不起”的焦虑情绪，如今这些人承受着最大的资产缩水压力。

其次，对于疫情前已经持有房产的业主而言，大多数人依然拥有正资产，并未遭受根本性损失。

而最重要的一点是，购买第二套房、成为房东，已经不再是过去那种几乎稳赚不赔的致富方式。至少从资本增值角度来看，房地产投资的吸引力正在减弱。

Liam Dann认为，这场由繁荣、暴跌和长期低迷组成的楼市周期，可能最终促使新西兰社会重新审视房地产投资。虽然过程痛苦，但从长期来看，这或许是一场迟来的市场再平衡。